🗞️ L'essentiel de l'immobilier, mars 2010 → L'achat immobilier

...YVES GAMBART DE LIGNIÈRES TIENT DES PROPOS À REBOURS DES AGENTS IMMOBILIERS SUR CE POINT :

«L ’immobilier résidentiel est beaucoup trop haut aujourd’hui. Il est soutenu par des mesures fiscales qui font que c’est bon pour les promoteurs, mais pas forcément pour les investisseurs particuliers. Personnellement, je déconseille à mes clients d’investir dans l’immobilier pour l’instant. Sauf dans l’immobilier de jouissance. Mais en tant qu’investisseur, je pense que c’est trop tôt». Selon lui, les mesures fiscales, au premier rang desquels le dispositif Scellier, ont dopé «virtuellement » le marché, maintenant les prix à un niveau trop élevé : «Le problème de la fiscalité en France, c’est qu’elle est très psychologique. Beaucoup d’investisseurs regardent d’abord la carotte, qui est énorme : 25% de réduction d’impôt. Sauf que certaines personnes investissent en se disant : Tant pis si je paie trop cher, j’ai ma réduction d’impôt». Cet expert du patrimoine s’appuie sur un indicateur pour juger les tarifs trop hauts : le Tunnel de Friggit qui fait un parallèle entre coût de l’immobilier et revenus des ménages. Les prix ont baissé et l’indice est repassé de 1,7 à 1,5. Bref, selon cette théorie, les prix des appartements et maisons reviennent doucement vers un niveau proche du pouvoir d’achat des Français. «Mais nous sommes encore très, très loin de la tendance long terme qui est de 1. Si nous ne regardons que cet indicateur, le marché devrait baisser encore de 25%…», nuance Yves Gambart de Lignières. «Je pense que les prix demeurent très chers. Après, cela reste un pari. J’ai dit à mes clients d’arrêter d’acheter voici un peu plus de 3 ans, c’était 1 an et demi trop tôt…», reconnaît-il

....QUE FAUT-IL RETENIR DES CONSEILS DE CET EXPERT DU PATRIMOINE ?

Que l’achat immobilier doit être réfléchi et qu’il ne faut surtout pas céder au simple attrait des avantages fiscaux. Et il subsiste des avantages à acheter, comme le souligne Yves Gambart de Lignières : «Le principal intérêt à investir dans l’immobilier : il est intelligent de s’endetter aujourd’hui. En effet, en pariant que l’inflation va repartir, celle-ci bénéficiera aux emprunteurs à taux fixe. Après, il faut s’endetter pour faire quelque chose ! Si c’est pour acheter de l’immobilier qui baissera de 20% d’ici 4 à 5 ans : ce n’est pas si intelligent…». L’ancien constituerait-il une valeur plus sûre ? «En négociant 10 à 15% en dessous des prix du marché. Ce sont en effet des marges de négociation que l’on n’a pas avec des promoteurs dans le neuf». Obtenir une telle marge, est-ce réalisable ? «Oui ! Je regarde beaucoup le marché de Vannes. Vous avez des maisons invendues depuis 16 à 17 mois. Donc si vous arrivez derrière en demandant -10 ou -15%, c’est jouable !». Et d’insister : «Il faut négocier !»

....POUR LA PREMIÈRE FOIS DEPUIS 10 ANS, L'INDICATEUR DE L'ÉVOLUTION DES LOYERS CLAMEUR ANNONCE UNE BAISSE DE 0,8% EN 2009 !

«Ce n’est pas parce que l’on doit baisser son loyer (à la relocation) qu’il faut vendre», lance le conseiller en patrimoine Yves Gambart de Lignières. «Les critères, c’est : je pense que l’immobilier va beaucoup baisser, ou, j’ai trop de biens immobiliers donc je vends». Et par rapport à l’évolution du marché, un propriétaire a-t-il plutôt intérêt à vendre maintenant ou à attendre que les prix remontent pour espérer une plus-value ? «S’il veut vendre un logement locatif... le timing n’est en effet pas excellent. Mais ce timing ne sera pas meilleur pendant un bon moment donc s’il ne peut pas attendre quelques années, il vaut mieux le faire aujourd’hui que dans 1 an».

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