La location meublée
professionnelle
La location meublée
professionnelle peut se révéler une stratégie
très pertinente pour tout chef d’entreprise ayant
vendu son activité en vue de la retraite mais aussi
pour celui qui, plus jeune et ayant cédé le
fruit de son travail, souhaite vivre de ses rentes.
COUVERTURE SOCIALE
Pour bénéficier du statut en loueur meublé
professionnel (LMP), il faut, notamment :
- être inscrit au RCS (ou, à défaut, attester
d’une décision de refus du greffe),
- générer plus de 23.000 € de recettes
annuelles (prorata temporis lors du lancement de l’activité)
ou retirer de l’activité au moins 50% de son
revenu global (condition rarement respectée car activité
souvent déficitaire au démarrage).
L’assujettissement aux cotisations sociales (allocations
familiales, assurance maladie, invalidité décès
et retraite vieillesse) peut, alors, s’avérer
judicieux pour toute personne ayant cessé prématurément
son activité. Un tel investisseur pourra, ainsi, continuer
à bénéficier d’une couverture maladie,
à valider ses trimestres de cotisation retraite et,
de manière plus anecdotique, à bénéficier
du dispositif Madelin.
FISCALITÉ DES REVENUS
Il est possible de déduire du revenu global, sans limite
de plafond, toutes les charges pour leur montant réel
: charges locatives, charges de copropriété
ainsi que les intérêts d’emprunt, primes
d’assurances de l’emprunt…
Il est également possible d’amortir les biens,
soit par composant soit en considérant que l’actif
n’est pas décomposable. Les amortissements s’imputent
alors, sans limitation de durée, sur les futurs bénéfices,
ce qui repousse d’autant l’imposition des revenus
LMP.
FOSCALITÉ DES PLUS-VALUES
Concernant la plus-value, si l’activité est exercée
depuis au moins cinq ans, elle sera totalement exonérée
si les recettes sont inférieures à 250.000 €
et partiellement si elles sont comprises entre 250.000 et
350.000€.
FISCALITÉ ISF
Les biens ne sont pas soumis à l’ISF s’ils
sont considérés comme professionnels. Il s’agit
des LMP dont le revenu de cette activité génère
plus de 50% des revenus professionnels (hors retraite, revenus
fonciers et financiers).
Pour bénéficier d’une exonération
ISF, il faut donc éviter une acquisition par financement
de la totalité car ceci empêcherait de générer
un revenu positif.
FISCALITÉ DE LA TRANSMISSION
Lors de la transmission de locations meublées professionnelles,
et dans la mesure où il s’agit de biens non liquides,
les héritiers peuvent bénéficier d’un
paiement des droits de mutation différé pendant
cinq ans (en contrepartie de versement d’intérêts)
puis fractionné pendant dix nouvelles années.
La transmission peut même bénéficier d’une
exonération à hauteur de 75% (loi Dutreil) si
elle est en pleine propriété ou avec réserve
d’usufruit. Une des conditions, entre autres, est la
signature d’un engagement de conservation au moins deux
ans avant la succession puis le respect, par les héritiers,
de conserver les biens six ans tout en justifiant, pour l’un
d’entre eux et pendant cinq ans, du statut de LMP.
BIENS CONCERNÉS
Il peut s’agir de biens meublés, neufs ou anciens
: des appartements classiques, des résidences pour
étudiants, des maisons de retraite ou résidences
médicalisées, des résidences de tourisme
classées…
L’investisseur s’attardera, surtout au prix actuel
de l’immobilier, sur l’emplacement du bien, la
qualité de sa construction mais aussi sur la compétence
et la solidité du gérant et sur la rédaction
du bail.
Par exemple, il sera préférable d’opter
pour un bail ferme, pour une mise en conformité à
la charge de l’exploitant, pour une répartition
des charges adéquate…
Il sera, également, indispensable pour tout investisseur
n’ayant pas encore le statut LMP d’éviter
les VEFA (vente en état futur d’achèvement)
sans livraison l’année de la signature car cette
opération ne permet pas, alors, d'imputer les déficits
au revenu global, l'année de l'acquisition.
En conclusion
Le statut LMP peut s’avérer, fiscalement et civilement,
très séduisant dès lors que cet investissement
en locations meublées professionnelles s’articule
intelligemment dans le patrimoine de l’investisseur.
Le « ticket d’entrée », de 400 à
600.000 € afin de générer plus de 23.000
€ de recettes, étant relativement élevé,
il faut éviter de recourir à cette stratégie
si l’ensemble des précautions de base n’ont
pas été validées (diversification, immobilier
déjà existant, endettement, liquidité
du patrimoine…).
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