Afin d’éviter des répercussions trop brutales pour les bailleurs, le législateur a prévu un régime transitoire applicable pendant 10 ans. Complexe, son mécanisme consiste à créer des recettes locatives « fictives » et à les comparer aux revenus du foyer fiscal. « Il faut prendre les recettes locatives de l’année, les multiplier par 5 et retirer 2/5 par année d’activité sous le régime du loueur en meublé.
On compare ensuite le résultat avec les revenus d’activité perçus par le bailleur et sa famille pour savoir si le quota des 50 % est respecté », explique le conseil en gestion de patrimoine indépendant Yves Gambart de Lignières.
Prenons l’exemple d’un bailleur ayant réalisé ses premiers investissements en 2008 et ayant perçu 24 000 € de recettes locatives. Son revenu locatif « fictif » est, pour 2009, estimé à 110 400 € (24 000 € x 5 = 120 000 € dont on retranche 9 600 €, obtenus en multipliant 24 000 € par 2/5). « Si l’investisseur perçoit plus de 110 400 € de revenus autres que ceux tirés de la location meublée, il conservera son statut en 2009. Dans le cas contraire, il le perdra », résume Yves Gambart de Lignières. Mais retrancher 2/5 des loyers fictifs par année d’activité revient à pénaliser les loueurs les plus « anciens ». Si on reprend l’exemple précédent pour un bailleur au statut de LMP depuis 7 ans, le revenu locatif fictif ne sera plus que de 43 200 €.