LMP ou LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL : DE QUOI S'AGIT IL ?
La qualité de loueur meublé professionnel ou LMP, à la différence du statut LMNP, est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés, qui réalisent plus de 23.000€ de recettes annuelles et qui, depuis le 1er janvier 2009, retirent de cette activité 50% au moins de leur revenu.
La location meublée professionnelle ou LMP : aspects fiscaux et sociaux
La location meublée, à titre habituel, est une activité qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
L’investissement LMP consiste, généralement, à acquérir des locaux meublés à usage d’habitation qui sont mis en location par bail commercial meublé auprès d’une société preneuse qui loue ces logements, avec services, aux locataires finaux.
L’activité LMP peut s’exercer soit en nom propre, soit au travers d’une société soumise à l’impôt sur le revenu telle que SARL de famille ou SNC.
D’un point de vue comptable, les actifs immobiliers et mobiliers sont amortissables tandis que, notamment, les frais de commercialisation, les intérêts d’emprunt et les frais de notaire sont imputables sur le revenu global.
L’investissement LMP constitue donc un outil formidable pour se constituer une rente à terme non fiscalisée.
Cependant, la condition nouvelle, instaurée en 2009, à savoir que les recettes retirées de l’activité de LMP soient supérieures aux revenus d’activité (pension de retraite inclus) rend difficile l’accès à ce statut.
Enfin, d’un point de vue social, le statut LMP peut permettre de conserver une couverture maladie et valider des trimestres de retraite, ce qui, par exemple, peut s’avérer intéressant pour un cédant d’entreprise encore loin de la retraite.
La location meublée professionnelle ou LMP : sélection des programmes
Les principaux supports d’investissement LMP sont les biens classiques, les résidences de tourisme, les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD, les résidences étudiantes, les résidences hôtelières…
Le critère le plus important est la sélection de l’exploitant et l’emplacement du programme. L’investisseur choisira un gestionnaire solide et sérieux et s’attardera aux principales clauses du bail commercial (remise en état, mise aux normes…).
Ensuite, l’investisseur vérifiera si les loyers proposés sont des loyers de marché. Si tel n’était pas le cas, le risque serait de se voir imposer par le gestionnaire, au terme du bail (voire avant), une réduction des loyers. L’investisseur se méfiera donc des taux de rendement hors marché mais aussi des prix de vente trop élevés.
Cependant, la condition nouvelle, instaurée en 2009, à savoir que les recettes retirées de l’activité de LMP soient supérieures aux revenus d’activité (pension de retraite inclus) rend difficile l’accès à ce statut. Un régime transitoire est instauré pour les anciens LMP avec des recettes locatives recalculées.
Pour aller plus loin :
- Instruction fiscale du 28 juillet 2009 sur la location en meublé
- Loi du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques
- Réponse du 23 juin 2009 concernant les gîtes ruraux, les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés
- Circulaire RSI du 18 mai 2009 sur l'affiliation au RCS
- Article 90 de la loi de finances pour 2008 instaurant une nouvelle condition pour être LMP
- Article 151 septies du CGI sur les plus-values LMP et les mesures transitoires instaurées en 2009
- Article 156 du CGI sur les charges exposées avant le début d’activité LMP
- Décision du 12 septembre 2007 sur les plus-values et le début d’activité de LMP
- Réponse ministérielle du 8 mai 2007 sur le statut LMP en cas de VEFA
- Instruction fiscale du 30 avril 2003 sur la Tva d’une location meublée
- Réponse ministérielle du 25 juillet 2002 sur l’exploitation en SARL de famille et l’ISF
- Article 39C du CGI sur la déductibilité des amortissements des biens loués LMP et LMNP
- Article 156 I1 bis du CGI sur les déficits imputables sur le revenu global en cas de LMP
- Article 257 bis du CGI sur le traitement de la Tva en cas de revente ?
- Article 261D 4b sur les conditions d’assujettissement à la Tva d’une location meublée
- Article 885R du CGI sur les conditions d’exonération ISF pour les biens LMP
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