LMNP ou LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL :
DE QUOI S'AGIT IL ?
La qualité de loueur meublé non professionnel ou LMNP concerne les personnes qui ne remplissent pas les conditions imposées au LMP (inscription au registre du commerce et des sociétés, recettes annuelles supérieures à 23.000€ et activité générant plus de 50% des revenus).
La location meublée non professionnelle ou LMNP : aspects fiscaux et sociaux
La location meublée, à titre habituel, est une activité qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
L’investissement LMNP consiste, généralement, à acquérir des locaux meublés à usage d’habitation qui sont mis en location par bail commercial meublé auprès d’une société preneuse qui loue ces logements, avec services, aux locataires finaux.
L’activité LMNP peut s’exercer soit en nom propre, soit au travers d’une société soumise à l’impôt sur le revenu telle que SARL de famille ou SNC.
D’un point de vue comptable, les actifs immobiliers et mobiliers sont amortissables tandis que les frais de commercialisation et frais de notaire ne sont imputables que sur des revenus de même nature.
L’investissement LMNP constitue donc un outil formidable pour se constituer une rente à terme non fiscalisée.
Par ailleurs, dans le cadre de la loi de finances rectificative 2009, un article a été adopté instaurant une réduction d’impôt de 25% pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et de 20% pour ceux réalisés en 2011 et 2012. Cette réduction s'applique au montant de l'investissement HT dans la limite de 300.000€ d'acquisitions annuelles et s'étale, linéairement, sur 9 ans.
Les résidences éligibles sont les Ehpad, les résidences de tourisme classées, les résidences étudiantes et certaines résidences de plus de 15 ans en rénovation. Les contribuables optant pour cette réduction ne pourront, cependant, pas amortir les investissements correspondants.
Enfin, d’un point de vue social, le statut LMNP peut permettre de conserver une couverture maladie et valider des trimestres de retraite à condition de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés.
La location meublée non professionnelle ou LMNP : sélection des programmes
Les principaux supports d’investissement LMNP sont les biens classiques, les résidences de tourisme, les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD, les résidences étudiantes, les résidences hôtelières…
Le critère le plus important est la sélection de l’exploitant et l’emplacement du programme. L’investisseur choisira un gestionnaire solide et sérieux et s’attardera aux principales clauses du bail commercial (remise en état, mise aux normes…).
Ensuite, l’investisseur vérifiera si les loyers proposés sont des loyers de marché. Si tel n’était pas le cas, le risque serait de se voir imposer par le gestionnaire, au terme du bail (voire avant), une réduction des loyers. L’investisseur se méfiera donc des taux de rendement hors marché mais aussi des prix de vente trop élevés.
Pour aller plus loin :
- Instruction fiscale du 13 janvier 2010 sur la réduction d'impôt Bouvard
- Instruction fiscale du 28 juillet 2009 sur la location en meublé
- Loi du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques
- Décret du 10 juillet 2009 concernant les Scpi
- Réponse du 23 juin 2009 concernant les gîtes ruraux, les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés
- Circulaire RSI du 18 mai 2009 sur l'affiliation au RCS
- Article 199 sexvicies du CGI concernant la réduction d’impôt sur le revenu de 25%
- Article 90 de la loi de finances pour 2008 instaurant une nouvelle condition pour être LMP
- Article 39G du CGI sur la limitation de la base d’amortissement en cas de réduction d’impôt
- Article 156 du CGI sur les modalités d’imputation des déficits LMNP
- Arrêt du Conseil d’Etat du 24 mars 2006 sur la taxe professionnelle
- Instruction fiscale du 30 avril 2003 sur la Tva d’une location meublée
- Article 39C du CGI sur la déductibilité des amortissements des biens loués LMP et LMNP
- Article 151 septies du CGI sur le statut LMP
- Article 257 bis du CGI sur le traitement de la Tva en cas de revente
- Article 261D 4b sur les conditions d’assujettissement à la Tva d’une location meublée
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