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Immobilier démembré
 


Immobilier démembré


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L’IMMOBILIER DEMEMBRE : DE QUOI S'AGIT IL ?

Le démembrement de propriété entraîne la constitution de deux droits réels : l’usufruit (droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits) et la nue-propriété (droit d’en disposer). Ces deux droits s’exercent distinctement sur un même bien.

L’immobilier démembré et l’investissement en nue-propriété

L’investissement en immobilier démembré consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier tandis qu’un usufruit temporaire sera acquis par un bailleur institutionnel, un bailleur privé…

Dans une stratégie d’immobilier démembré, le risque d’impayés, de vacance, les dépenses d’entretien et de gestion et la taxe foncière sont assumés par l’usufruitier temporaire.

En contrepartie, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée de l’usufruit mais acquiert son droit avec une décote comprise, généralement, entre 25 à 50% sur la valeur en pleine-propriété du bien, décote qui dépend de la durée de l’usufruit.

La stratégie d’immobilier démembré peut s’avérer, également, très pertinente dans l’acquisition de l’immobilier professionnel, schéma dans lequel la société détient un usufruit temporaire tandis que son dirigeant en acquiert la nue-propriété.

L’immobilier démembré et son environnement fiscal

La stratégie d’immobilier démembré offre un cadre fiscal très attrayant.

Le nu-propriétaire ne reçoit pas de loyers, il n’a donc pas de revenus à déclarer.
Cependant, il peut déduire de ses autres revenus fonciers les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition de la nue-propriété (si bailleur privé ou bailleur social) et, le cas échéant, les dépenses de grosses réparations.

En terme d’ISF, les biens grevés d'usufruit doivent en principe être compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en toute propriété. L’investisseur en nue-propriété peut donc bénéficier d’une réduction de son assiette ISF et amplifier, éventuellement, son bouclier fiscal.

En cas de revente du bien immobilier démembré, le montant de la cession est ventilé entre la nue-propriété et l’usufruit selon le barème fiscal ou selon une valorisation économique. Ensuite, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique.

Au-delà des motivations fiscales, notre conseil consiste donc à évaluer si ce type d’investissement s’adapte à notre client puis à sélectionner, car il s’agit, avant tout, d’une acquisition immobilière, le bien sur des critères classiques (emplacement, perspectives de plus-values, bail…).

N'hésitez pas à nous interroger sur notre sélection de programmes en immobilier démembré.

Pour aller plus loin :

  • Arrêt du 31 mars 2009 relatif au non assujettissement ISF de la nue-propriété
  • Article 82 de la loi de finances rectificative pour 2008 concernant l’imputation des intérêts d’emprunt en présence d’un bailleur social
  • Article 751 du CGI sur la présomption de pleine propriété pour un usufruitier dont la nue-propriété appartient à ses présomptifs héritiers
  • Rescrit du 4 décembre 2007 sur la déduction des intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires
  • Réponse ministérielle du 8 mai 2007 sur l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global en cas de démembrement
  • Instruction fiscale du 23 mars 2007 décrivant les modalités de déduction des intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires
  • Arrêt du 6 mars 2007 sur l’évaluation ISF de la nue-propriété indivise d’un bien immobilier démembré
  • Arrêt du 23 janvier 2007 validant une clause conventionnelle dérogatoire à la répartition des travaux
  • Instruction fiscale du 4 août 2005 sur le régime d’imposition des biens immobiliers démembrés
  • Arrêt du 17 juillet 2005 s’agissant des réparations à la charge du nu-propriétaire
  • Article 669 du CGI fixant le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété

 
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